KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE İŞ SAHİBİNİN TEMERRÜDÜ

Kat karşılığı / Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsa paylarının bir kısmını müteahhit / yükleniciye devrettikleri, yüklenicinin de arsa payına karşılık inşaat yapmayı taahhüt ettiği karma cins sözleşmelerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılışları itibari ile resmi şekle tabidir. Türk Medeni Kanunu 706. Maddesi, Türk Borçlar Kanunu 237. Maddesi, Tapu Kanunu 26. Maddesi ve Noterlik Kanunu 60. İle 89. Maddeleri uyarınca noterler huzurunda resmi şekilli olarak yapılması zorunludur.

Sözleşme yapılışı itibari ile farklı yükümlülükler içerebilir. İş sahiplerinin arsa payını baştan devrederek paya ipotek koyma imkanı vardır. Bu şekilde yapılan sözleşmelerde inşaat aşamaları belirli seviyeye geldikçe iş sahiplerince ipotekler terkin edilmektedir.

Diğer bir yöntem ise inşaat belirli aşamalara geldikçe arsa payı oranlarının yükleniciye devridir. Son olarak ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılmasıdır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ‘NDE TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk yükümlülük iş sahibine aittir. İş sahibi sözleşmeye konu arsayı hazır, inşaata uygun bir şekilde teslim etmelidir. Yüklenicinin yükümlülüğü sözleşme ile değiştirilebilir. Ne var ki birçok sözleşmede yükümlülük sözleşme tarihi itibariyle veyahut arsanın teslimi ile başlamaktadır.

İş sahibi, yüklenicinin çalışması için uygun arsa temini ile sorumludur. Ayrıca sözleşme süresince inşaatın yapımına engel olmamalı ve payları üzerinde inşaatın ilerleyişini engelleyici tasarruflarda da bulunmamalıdır.

Son olarak İş sahibinin belki de asli edim yükümlülüğü ücret ödeme borcudur. Yüklenicinin ifa ettiği edime karşılık bir ücret de kararlaştırılmış olabilir.

Yüklenicinin yükümlüğü kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı gibi veyahut arsa kendisine teslim edildiğinde başlamaktadır. Birçok sözleşmede yüklenici adına belirli süreler öngörülmüştür. Bunlar inşaat ruhsatının ne kadar zaman içinde alınması gerektiğinden, temel üstü vizesinin alım tarihine ve inşaatın teslim tarihine kadar değişebilmektedir.

Yüklenici bu sürelere riayet etmek durumundadır. İnşaat hem sözleşmeye hem de teknik şartnameye uygun olmak zorundadır. Ayrıca yüklenici inşaatı süresi içerisinde de bitirmekle yükümlüdür.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ‘NDE TARAFLARIN GECİKME DURUMLARI

Yukarıda da bahsettiğimiz iş sahibinin arsayı zamanında ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun teslim etmemesi bir gecikme sebebidir.

İş sahibinin bir diğer gecikme sebebi ise devir yükümlülüğüne aykırı davranmasıdır. Sözleşmenin içeriği uyarınca iş sahibi devir yapmak ve ipotek kaldırmakla yükümlüdür. İş sahibi kendisi tarafından arsa payı devri yapılması gerektiği halde yapmayabilir. Veyahut tesis edilmiş olan ipotekleri süresi içerisinde fek etmeyebilir. Bu durumlar iş sahibi için gecikme / temerrüt sebepleridir.

Son olarak ise İş sahibi sözleşmeye konu inşaatı teslim almaktan imtina edebilir.

Yüklenicinin temerrüt halleri ise sözleşmeye göre farklı hallerden kaynaklanmaktadır. Sözleşme şartları uyarınca da farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Her sözleşme, sözleşme serbestisi uyarınca akdedilmekte olup farklı şartlar ihtiva etmektedir.

Yüklenicinin inşaat ruhsatını süresinde alamaması bir gecikme sebebidir. Yine inşaat ruhsatının alınmış olmasına rağmen inşaata hiç başlanmaması da gecikme sebebidir. Temel üstü vizesinin süresinde alınmaması, inşaatın süresi içerisinde bitirilmemesi ya da teslim şartlarına uygun teslimin gerçekleştirilemeyişi birer gecikme sebebidir.

İŞ SAHİBİNİN TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI

Yukarıda sayılı gecikmeler halinde iş sahibi tazminat talep hakkını kaybedebileceği gibi, tazminat ödeme yükümlüsü de olabileceği çok farklı sonuçlarla karşılaşabilmektedir. Uygulamada çoğu zaman birden fazla pay sahibinin ortaklaşa iş görmesi gereken durumlarda sözleşme yapmak istemeyen paydaşlar nedeni ile iş sahibi gecikme yaşayabilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ‘nde Arsayı Zamanında Teslim Edememe

İş sahibi sözleşmede belirtilen arsayı inşaata hazır halde ve süresinde teslimde gecikebilir. Bu durumda sözleşmedeki hükümler saklı olmak üzere yüklenicinin iş göre edimini yerine getirmesi beklenemez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 97. Maddesi bu hususu düzenlemektedir.

Madde uyarınca iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerde bir taraf üzerine düşen edimi gerçekleştirmeden karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemez denmektedir.

İş sahibi arsayı teslim etmeden yüklenici inşaata başlamak zorunda değildir. Yüklenici adına sözleşmede inşaat ruhsatı ve gerekli izinler için aksi kararlaştırılmadıkça süreler işlemeye başlamayacaktır.

İş sahibi kendi edimini zamanında yerine getirmediği için yükleniciden gecikmesi nedeni ile bir talepte bulunamayacaktır.

Ayrıca afet riski altındaki yapıların yenilenmesi amacıyla da kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılabilmektedir. Kentsel dönüşüm olarak da anılan uygulamada kat malikleri adına bilinmesi gereken hususlar bulunmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ‘nde Pay Devirlerini Zamanında Yapmama

İş sahibi inşaatın ilerleme durumuna ve sözleşme hükümlerine göre belirli dönemlerde belirli kısım payları devir yükümlüsü olabilir. Yükleniciye devretmesi gereken paylar inşaatın ilerleme durumuna göre düzenlenmiş olabilir.

Örneğin ilk sözleşme imzalandığında % 10, inşaat ruhsatı alındığında % 5, temel üstü vizesi alındığında %20, kaba inşaat bitirildiğinde %25…. Şeklinde.

İş sahibi sözleşmede belirtilmesi durumunda inşaatın ilerleme derecesine göre uhdesinde bulunan payları devretmekle yükümlüdür. İş sahibinin devretmesi gereken payları devretmemesi durumunda yüklenici inşaata devam etmeyebilir.

Yüklenicinin işi durdurması haklı bir nedene dayanacağı için, iş sahibinin gecikme nedeni ile bir talep hakkı da olmayacaktır.

Yüklenici, sözleşmeye göre dava ikame ederek uhdesine düşen payların cebren tescilini de talep edebilecektir. Bu durumda mahkemeden tedbir ve benzeri koruyucu hükümlerin uygulanmasını talep edebilir.

Yüklenici, iş sahibinin edimini yerine getirmemesinden doğan ticari, menfi ve müspet zararlarını da ispat edebildiği ölçüde talep hakkına sahiptir.

Yüklenicinin benzer yaptırımlara ipotekleri fek edilmesi hususunda bir gecikme olması durumunda da başvurabileceğinin kabulü gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ‘nde İş Sahibinin İşi Teslim Almakta Gecikmesi Durumu

Bazı durumlarda iş sahibi inşaatın tamamen bitirilmediğini ileri sürerek teslim almaktan imtina edebilir. Bu durumda mevcut duruma göre değerlendirme yapılması gerekmektedir.

İş sahibini doğal olarak sözleşme uyarınca belirtilen özellikleri haiz bitmiş bir edimi talep hakkı bulunmaktadır. Ne var ki bazı durumlarda Yargıtay Yüksek Mahkemesi TMK 2. Madde uyarınca dürüstlük kuralı gereği teslimi kabulü gerekli görmektedir.

Yüksek Mahkeme inşaatın büyük bir bölümü bitmiş, kullanma ve yararlanmaya aykırı bir durumun olmaması halinde teslimden imtina edilemeyeceğini ifade etmektedir. Yüksek Mahkeme böyle durumlarda inşaatın eksik kalan kısmı ya da sözleşmede kararlaştırılan niteliklerden farklı malzeme seçimleri nedeni ile doğan farkın talep edilmek kaydı ile işin teslim alınması gerektiğini savunmaktadır.

Kanaatimizce sözleşme serbestisi ve ahde vefa ilkeleri uyarınca iş sahibinin tam olarak sözleşmede yazan edimi talep etme hakkının olduğunun kabulü gerekmektedir.

Uygulamada bu kapsamdaki birçok sözleşme yeni ev sahibi olma amacındaki arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılmaktadır. İş sahiplerinin, yüklenicinin eksik ve sözleşmeye aykırı edimini kabule zorlanması hakkaniyet ilkesi ile uyuşmamaktadır.

Tarafımızca takip edilmekte olan bir davada yüklenicinin inşaatın %95’inden fazlasını tamamlamış olduğu, %5’den az eksikliğin kullanma ve yararlanmaya aykırı kabul edilemeyeceği Yüksek Mahkemece ifade edilmiştir. Yüksek Mahkeme işin geç teslimi nedeni ile iş sahibinin kira gelir kaybı talep edemeyeceği yönünde hüküm tesis etmiştir.

Yine tarafımızca takip edilen bir başka davada, yüklenicinin üzerine düşecek taşınmaz bölümlerini 3. Kişilere satması sonrası iş sahibini gerekli devirleri yapmaması nedeni ile 3. Kişinin açtığı davaya ilişkindir. Burada Bölge Adliye Mahkemesi, yüklenicinin inşaatın %95’inden fazlasını bitirdiğini, iş sahibinin teslimde gecikme yaşadığını belirtmiştir.

Ayrıca yüklenici tarafından, iş sahibinin gecikmesi nedeni ile ikame ettiği borçlu olmadığına ilişkin davanın kabulü halinde, 3. Kişiye karşı sorumlu tutulmaması gerektiğine kanaat getirmiştir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ‘NİN GENEL ANLAMDA DEĞERLENDİRMESİ

Uygulamada çoğunlukla yüklenici adına yaşanan gecikmelere ilişkin hususlar değerlendirilmektedir. Ne var ki bazı durumlarda iş sahibini tarafından gerekli edimlerin yerine getirilmemesi de gecikme durumu olarak kabul edilmektedir.

Bu durumlarda belki de tek mal varlığı olan taşınmazı üzerinde tasarrufta bulunan iş sahibinin ummadığı yaptırımlarla karşılaşma imkanı bulunmaktadır.

Yüklenicilerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırılık nedeni ile sözleşmeden dönme ve dönme anına kadar yapmış oldukları masrafları ve kazandırmaları geri isteme hakkı dahi bulunmaktadır.

Birçok sözleşme akdeden ve bu konuda hukuki destek alan yüklenicilere karşı, sözleşme içeriğini tam olarak bilmeyen iş sahibi elindeki avucundakinden de olabilmektedir.

31.03.2020

Av. Anıl TEKİN