COVİD – 19 KAPSAMINDA KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanununun 299. Maddesi ve devamında ayrıntılı olarak incelenmektedir. Bu yazımızda genel anlamı ile konut ve çatılı iş yeri kiraları ile covid – 19 kapsamında kira bedelinin uyarlanması ve bunun mümkün olup olmadığı incelenecektir.

                KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÇEŞİTLERİ VE KİRA SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini birçok maddede ayrı ayrı tanımlamaktadır. Bunlar konut kiraları, çatılı iş yeri kiraları, taşınır kiraları, ürün – hasılat kiraları vb. olarak farklı hükümlere tabidir.

Genel anlamı ile en çok karşılaşılan kira ilişkileri konut ve çatılı iş yeri kiralarına aittir. Kanun, kira sözleşmelerini, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanma ile birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlamaktadır.

                KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRELER

Kira sözleşmeleri belirli veyahut belirsiz süreli olarak düzenlenebilmektedirler. Belirli bir sürenin sonunda kira ilişkisinin kendiliğinden sona erdiği kira sözleşmeleri belirli süreli olarak tanımlanırken, buna ilişkin bir düzenleme içermeyen sözleşmeler ise belirsiz süreli olarak kabul edilmektedir.

Belirli bir sürenin sonunda kira ilişkisinin sona ereceği kararlaştırılan kira sözleşmelerinin, sürenin sonunda karşılıklı iradeler ile devam etmesi durumunda Kanun bu sözleşmelerin kendiliğinden belirsiz süreli hale geldiğini kabul etmektedir.

               KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kanun kira sözleşmelerinde kiraya verenin asli edim yükümlülüğünü, kiraya verilenin hazır ve kullanıma uygun bulundurması olarak belirlemiştir. Yani kiraya veren, kiraya verdiği şeyi kiracıya sözleşmeye uygun olarak teslim etmeli ve kira ilişkisi süresince de bu uygunluğun devamını sağlamalıdır. Aynı zamanda kiraya veren, kiracının kullanımını zorlaştıracak, engelleyecek veyahut sekteye uğratacak tutum ve davranışlardan da kaçınmalıdır.

Bunun dışında Kanun sözleşme ile kararlaştırılmaması durumunda kiralanan ait zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerinde kiraya vere ait olduğunu ifade etmektedir. Buradan tarafların sözleşme serbestisi kapsamında bu hükmün aksini kararlaştırabileceği anlaşılmaktadır.

Yine Kanun kiraya verenin, kiralanın kullanımı ile ilgili olmak üzere, kendisi veyahut 3. Kişiler tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüğü olduğunu belirtmekte, kiralanın teslimi anındaki ayıplardan ve sonradan doğacak ayıplardan sorumluluğuna ilişkin düzenlemeler de getirmektedir.

Kiracının kira sözleşmelerinden kaynaklanan asli edim yükümlülüğü ise, kiralanan şey için kararlaştırılan ücreti eksiksiz ve süresinde ödemektir.

Bunun haricinde kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara rahatsızlık vermeme, kiralananın olağan temizlik ve bakım giderlerine katlanma, var olan ayıpları zaman kaybetmeksizin kiraya veren bildirme yükümlülükleri de bulunmaktadır.

                KİRA BEDELLERİNİN BELİRLENMESİ VE ARTTIRILMASI

Kanun uyarınca taraflar kiralanana ait kira bedelini sözleşme anında serbestçe belirleme hakkına sahiptirler. Ne var ki kira bedelinde artış yapılması hususunda özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Taraflar her ne kadar kira ilişkisi başında kira bedelini özgürce belirleseler de, belirlenen kira bedellerinin bir sonraki sözleşme yenilenme, uzama tarihinde arttırılması belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur.

Kanun yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin hükümlerin ancak artış yapılacak aya ilişkin bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama oranını geçmemek kaydı ile uygulama alanı bulabileceğini ifade etmektedir.

Yani kira sözleşmenizi Mart ayında imzalandığınızın kabulü halinde 2020 yılı Mart ayı için kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama olan yüzde 13,94’ten yüksek olamayacaktır.

Yine sözleşmenin Nisan ayında yapıldığı esas alınırsa bu defa oran yüzde 13,33’den yüksek olamamaktadır.

Kira artış oranı her ay ve her yıl için farklılık göstereceğinden, artış oranları ile ilgili bir uzman desteğine başvurmanızda yarar olduğu kanısındayız.

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması durumunda ise 5 yıldan önce düzenleme yapılamayacağı ancak TBK 138. Maddesi uyarınca aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hakların saklı olduğu belirtilmiştir.

Kira sözleşmeniz 5 yıldan uzun süreli ise

6098 sayılı kanun 344. Maddesindeki özel bir hüküm ile taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüfe fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir demektedir.

Çatılı İş Yeri Kiraları için

Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 2. Maddesi ile Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak kabul edilen kişiler ile özel hukuk ve kamu tüzel kişilerinin taraf olduğu işyeri kiralarında 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. Maddelerin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanmayacağına hükmedilmiştir. 01/07/2020 tarihine tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kira artışlarına ilişkin kira sözleşmesindeki hükümler uygulanacaktır.

                AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ VE KİRA BEDELİ UYARLAMASINA ETKİSİ

Hukuk sistemimizde genel olarak kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemelerinde kira tespit davası açılabilmektedir. Dava nedenlerinin başında kira sözleşmesinin akdedilmesinin üzerinden uzun süre geçmesi gelmektedir. Diğer bir neden kiraya verilenin bulunduğu muhitin, çevre ve alt yapı hizmetlerinin iyileşmesidir. Son olarak kiraya verilenin bulunduğu muhitteki emsal kira bedellerinin kira sözleşmesinde ödenenden çok yüksek olmasıdır.

Hukuk sistemimiz sözleşme serbestisi üzerine kurulu olmakla birlikte, sözleşmenin temelinin geçerliliğine de sıkı sıkıya bağlıdır. Taraflar açısından aşırı ifa güçlüğüne dayalı kira bedelinin uyarlaması davasının hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi  hem de işlem temeli çökmesi kuramı uygulanmak sureti ile işletilebileceğini kabul edilmektedir.

Kiraya Veren Açısından Kira Bedelinin Uyarlanması

Tespit davalarının kira döneminden en az 30 gün önce ikame edilmiş olması gerekmektedir. Yine kira dönemi bitişinden en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak artış talep edildiğine ilişkin yazılı bildirimin yapılması gerekmektedir. Aksi durumunda kira artışı davanın açıldığı yıla değil bir sonraki yıla etkili olmaktadır.

Kiraya veren tarafından yukarıda belirtilen sürelere riayet edilmediği takdirde kira bedeli artışı mahkemece kabul edilse dahi, davanın açıldığı kira döneminden sonraki dönem için hüküm ifade etmektedir.

Kiraya veren benzer şekilde sözleşmenin çok eski tarihli olduğu ileri sürebilir. Yıllar içerisinde yapılan arttırımların artık emsal bedellerden çok daha düşük kaldığı iddiası ile TBK 138. Madde uyarınca kira bedelinin uyarlanması davası da ikame edebilir.

Tarafların aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için Yargıtay Yüksek Mahkemesi,

-Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağan üstü bir durumun ortaya çıkmış olmasını,

-Bu durumun borçludan kaynaklanmamış olmasını,

-Bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmasını,

-Borçlunun, borcunu henüz ifa etmemiş olmasını veya aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasını zorunlu olarak aramaktadır.

Yukarıda sayılan hallerinin hepsinin bir arada olmadığı durumlarda açılan davaların reddedildiği görülmektedir. Buna ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/ 6576 E. – 2019/4030 K. Sayılı emsal kararına buradan ulaşabilirsiniz.

Kiracı Açısından Kira Bedelinin Uyarlanması

Kiracı açısından özellikle dikkat edilmesi gereken konu aşırı ifa güçlüğünün kendisinden kaynaklanan bu kusurla ortaya çıkmamalıdır. Aşırı ifa güçlüğünün doğacağını sözleşmenin yapıldığı sırada öngörememiş olmalıdır. Kira bedelini ödemeye zorlanmasının dürüstlük kuralı gereği kendinden beklenemeyecek olmalıdır. En önemlisi kira bedelini ödememiş veyahut ödediyse bile haklarını saklı tutarak ödemiş olmalıdır.

Kiracının uyarlama davası kiraya verenden farklı olarak aşırı ifa güçlüğünün doğduğu döneme ilişkin olarak geçerli kabul edilebilecektir.

Konut kiralarında artış oranı her yıl belirli sınırlar dahilinde belirlenmektedir. Tacirler için kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi adına ise yukarıda belirtilen tüm şartları ihtiva etmelidir.

COVİD – 19 KAPSAMINDA KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI VE AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ

Günümüze tüm dünyada ve ülkemizde etkisini, Dünya Sağlık Örgütü tarafından da pandemi olarak kabul edilen covid – 19 virüsü nedeni ile ticari hayat durma noktasına gelmiştir.

Ülkeler ve idari makamlarca dışarı çıkma yasakları uygulandığı gibi, bazı ticari işletmelerin ise tamamen faaliyetine son verilmektedir.

Bu bakımdan tacir sıfatını haiz olan kişilerce çatılı iş yeri kiralarında ve kira bedeli ödemelerinde bazı zorluklarla karşılaşılmaktadır.

Kiracı olarak bulunan birçok tacir kira ödemelerini gerçekleştirememekte veyahut ihtirazi kayıtlı olarak ödemektedirler. Peki tacir olan kiracıların TBK 138. Maddesi uyarınca uyarlama davası açma hakları bulunmakta mıdır?

TBK 138 uyarınca kişilerin tacir olup olmaması irdelenmemiştir. Önemli olan nokta kira bedeli uyarlanması talep edecek olan kişinin madde hükmünde sayılan ve yukarıda belirtilen koşulları taşıyıp taşımadığının incelenmesi gerekmektedir.

Salgın Öngörülebilir Bir Olgu Mudur?

Salgının kira sözleşmesi esnasında öngörülebilme ihtimali bulunmamaktadır. Bu nedenle ister tacir olsun, isterse olmasın kira sözleşmesine taraf olan kiracının Covid – 19 salgınını öngörmesi, ve bu nedenle kira ödeme borcunun ifasının aşırı güçleşeceğini bilmesi kendisinden beklenemez.

Covid – 19 nedeni ile kira bedeli uyarlaması talep edecek olan tarafça belirtilen ilk durumun varlığının kabulü gerekecektir.

Kiracıdan Kira Bedeli İstenmesi Dürüstlük Kuralına Aykırı Mıdır?

Öncelikle olay kendi içerisinde barındırdığı özelliklere göre incelenmelidir. Salgın nedeni ile birçok kiracının işlerinin azaldığı, durduğu hatta zorunlu olarak iş yerlerinin kapatıldığı görülmektedir. Bu bakımdan her ne kadar salgın nedeni ile kira bedeli borcu ödenmesi dürüstlük kuralına aykırı gibi görünmekte ise de her durumu ayrı ayrı incelemek gerekmektedir.

Kiracının tek başına işlerinin azaldığı iddiasının ispatının nasıl olacağı tartışmalıdır. Kaldı ki kiracının çatılı iş yeri olarak kullandığı yerin hangi sektörde faaliyet gösterdiği de önemlidir.

Kanun tarafından faaliyetine izin verilen ve kısıtlama getirilmeyen, ticari ilişkileri de yine salgın döneminde faaliyetine izin verilen yerlerle devam eden kiracının salgın nedeni ile kira bedelini ödeyemediği iddiasının kabul görmeyebileceği kanaatindeyiz.

Örnek olarak emlak ofisi olarak çatılı iş yeri kiralayan kiracının, yaşanan salgın dönemimde işlerinin yasak ve kısıtlamalar doğrultusunda azaldığına ilişkin bir iddianın kabul edilmemesi ihtimali bulunmaktadır. Öncelikle salgın süresince de insanların emlak ihtiyacı devam etmekte olup, hükümet tarafından taşınmaz alım satımlarına ilişkin kredi oranlarında yapılan düzenlemelerin lehe olduğu da ileri sürülebilecektir.

Yine diğer bir önemli husus ise, kiracının aşır ifa güçlüğünü sadece salgın döneminde yaşamış olmasıdır. Kiracının salgın döneminden önce de asli edim borcu olan kira bedelini ödememesi, aksatması veyahut eksik ve geç ödemesi durumunda aşırı ifa güçlüğünün salgın ile bağıntılı olduğunun kabul edilemeyebileceğinin göz önüne alınması gerekmektedir.

Kiracı Kira Bedellerini Ödemeli Midir?

Kanun aşırı ifa güçlüğüne dayanılabilmesi için ya borcun hiç ifa edilmemesini ya da ifa edilen kısım için aşırı ifa güçlüğü nedeni ile ihtirazi kayıt düşülmesini şart koşmaktadır.

Bu durumda kiracının Covid – 19 nedeni ile aşırı ifa güçlüğü yaşadığını ileri sürebilmesi adına ya kira bedellerini ödeyememesi ya da ödediği kira bedellerine ilişkin uyarlama davası hakkını saklı tutması gerekmektedir.

Uygulamada kira bedelleri banka aracılığı ile ödenmektedir. Buna bağlı olarak ödenen kira bedeline ilişkin salgın nedeni ile alırı ifa güçlüğü çekildiği ve ileride uyarlama davası açma hakkının saklı tutulduğu belirtilmedir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta kira bedelinin uyarlanması davası ileriye dönük bir davadır. Geriye dönük olarak ödenen kira bedellerinin uyarlanması için talep edilemez. Bu nedenle aşırı ifa güçlüğü içerisinde olduğunu iddia eden kiracının gerekli görmesi halinde derhal dava açması gerekecektir.

Sözleşmeden Dönme – Fesih

TBK 138. Madde uyarınca belirtilen şartların varlığı halinde sözleşme hükümlerinin yeniden uyarlanmasının mümkün olmaması halinde sözleşmeden dönme hakkı talep edene tanınmıştır.

Ne var ki kira ilişkileri sürekli edimli sözleşme olduğu için dönme yerine fesih hakkının varlığından söz edilebilecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken konu kanaatimizce aşırı ifa güçlüğünün salgın nedeni ile meydana gelmiş olması ve tahmini bir geçiş süresinin öngörülmesidir. Aşırı ifa güçlüğüne neden olan olayın devamlı etki yaratmayacak olması sözleşmeden fesih hakkının kullanılması açısından önem arz edecektir.

Genel anlamı ile birkaç aylık bir süre zarfında ticari hayatın eskiye yakın bir düzene dönebileceğinden bahsedilmesi durumunda fesih hakkının kullandırılamayabileceği kanaatindeyiz.

Yine özellikle çatılı iş yeri kiralarında yapılan düzenleme ile 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira bedellerinin kiraya veren açısından fesih ve tahliye oluşturmayacağı kabul edildiğinde, kiracının aşırı ifa güçlüğü nedeni ile fesih hakkını kullanması talebinin de ne kadar doğru olduğu tartışmalıdır.

   GENEL ANLAMI İLE AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜNÜN KİRA BEDELİNİN UYARLANMASINA ETKİSİ

Yukarıda da izah ettiğimiz üzere öncelikle TBK 138. Madde kapsamında aşırı ifa güçlüğünden bahsedilebilmesi için tüm koşulların bir arada bulunması gerekmektedir.

Diğer bir önemli husus ise aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanması talep edilmesi durumunda uyarlamanın geriye dönük olarak etki doğurmayacağıdır. Bu nedenle aşırı ifa güçlüğüne dayalı dava açılması planlanıyorsa da bunun ivedilikle yapılması gerekmektedir.

Kiracı aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanması değil ama kira bedelinde ifa güçlüğünün oluştuğu döneme ilişkin de talepte bulunabilir. Yalnız kanaatimizce açılacak olan davanın masrafları, yargılama giderleri ve diğer ek masrafları dikkate alındığında indirilebilecek olan miktarın yapılan harcamalardan da az olabileceği görüşündeyiz.

AV. ANIL TEKİN

20.04.2020

UYARI: Bu sitede yer alan bilgiler, makaleler, kararlar ve sair paylaşımlar Avukatlık Kanunu, TBB Reklam Yasağı Yönetmeliği ve TBB Meslek Kuralları ile ilgili mevzuat hükümleri dikkate alınarak ve meslek itibarını zedeleyecek her türlü tavır ve davranıştan özenle kaçınılarak hazırlanmaktadır. Site içeriğindeki paylaşımların herhangi birinde reklam, tanıtım, pazarlama, iş sağlama amacı güdülmemektedir. Bu sebeple, bu bilgilerin profesyonel danışmanlık hizmeti yerine geçtiği kabul edilmemelidir. Site içeriğinde bulunan her türlü paylaşım Göçük Hukuk Bürosu ekibinin bilgi ve emeğinin ürünü olup, FSEK kapsamında eser niteliğindedir ve izinsiz kullanımı yasaktır.