KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI VE KİRA ARTIŞ ORANI
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 339 ve 356. maddeleri arasında düzenlenen ve genel kira hükümlerinin aksine özel hüküm teşkil eden düzenlemelerdendir. İlgili 339-356. maddelere konu olan düzenlemeler arasında çatısız işyerleri (çay bahçeleri vb.) dâhil edilmemiş olup bu tür işyeri için kira sözleşmesi genel hükümleri (299 ve devamı maddeleri) uygulanmalıdır.
Kural olarak konut ve çatılı işyeri kirası sözleşesinde herhangi bir şekil şartı aranmamıştır, diğer bir deyişle tarafların karşılıklı irade uyuşması kabilinde söz konusu kira sözleşmesi sözlü olarak da akdedilebilmektedir. Ancak, taraflar arası çıkabilecek uyuşmazlıklardan dolayı ispat kolaylığı açısından akdedilecek kira sözleşmelerinin yazılı usule tabii şekilde yapılması kanımızca daha isabetli olacaktır.
Ayrıca, Konut ve Çatılı İşyeri Kira sözleşmeleri süreleri itibariyle genel hükümlerde yer alan 300. maddeye tabiidir.
Kira süresi
MADDE 300: Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
İlgili yasal hükümden de anlaşılacağı gibi belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi tarafların iradelerinin uyuşması kaydıyla akdedilebilecektir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus isebelirli süreli sözleşmelerde, belirtilen sürenin sona ermesi ile sözleşmeninde sona ermesi beklenmektedir. Ancak taraflar arasında yaptıkları sözleşme süresi geçmiş olsa bile örtülü olarak sözleşmenin geçerliliğinin devamı konusunda anlaşabileceklerdir, bu durumda uygulanacak hüküm artık TBK 327. Maddesi olacaktır.
Sözleşmenin sona ermesi
I. Sürenin geçmesi
MADDE 327: Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
Dolayısıyla, süresinin dolmasına karşılık devamlılığı konusunda mutabık olunan kira sözleşmesinin belirsiz süreli kira sözleşmesi hükümlerine tabii olacağı düzenlenmiştir. Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında bu hususta birkaç farklılıkla özel bir düzenlemeye tabii tutulmuştur. Şöyle ki, Konut ve Çatılı İşyeri sözleşmesinin sona ermesinden önceki on beş gün içinde bildirimde bulunulmadıkça sözleşme bir yıl süreyle uzamış sayılacaktır, bu durumda usulüne uygun bildirimde bulunmayan kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Kiraya veren ancak bir yıl uzayan kira dönemi bitiminden en az üç ay öncesinden yazılı şekilde bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bir diğer sözleşmeyi fesih yoluysa, kira sözleşmesi süresi üzerinden on yıl geçmesiyle birlikte kiraya verenin genel hükümlere dayanmak suretiyle yapacağı fesih bildirimi hakkını kullanmasıyla gerçekleşecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
1. Genel olarak
MADDE 347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA BEDELİ VE KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR?
TBK genel hükümlerinde yer alan sözleşme serbestisi sebebiyle taraflar kira sözleşmesi bedelini ve artış oranını istedikleri gibi belirlemekte serbesttir. Bu serbestinin yanında tarafların sözleşmede belirtmemesi halinde TBK’de ek bazı düzenlemeler getirmiştir.
E. Kira bedeli
I. Genel olarak
MADDE 343: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.Taraflar arası eşitliği sağlamak amacıyla güçsüz tarafı korumak hususu göz önüne alınmış ve bu nedenleişbu madde yürürlüğe girmiştir.
II. Belirlenmesi
MADDE 344/1-2: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Yukarıda anılan hüküm gereğince, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranını geçmemek kaydıyla ilgili kira oranında yıllık artış yapılması gündeme gelecektir. İşbu artış bir önceki yılın TÜFE oranlarının ortalamasının alınması ile gerçekleşir. Ayrıca, kiraya veren kira konusu taşınmazın durumunu da kira oranını belirlerken göz önünde bulundurması zorunludur. Bu zorunluluk maddenin emredici niteliğinden kaynaklanmaktadır.
TBK 344/3:Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzunsüreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Kira sözleşmesinin beş yıllık süre için olması veya beş yıldan fazla süreyle olması durumunda istisnai bir hükmün varlığından bahsedilecektir. Bu hüküm gereğince, kiralananın durumu, TÜFE miktarının on iki aylık değişim oranının ortalaması ve kiraya konu taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal taşınmazların kira bedelleri dikkate alınmak suretiyle hâkim takdiri ve hakkaniyete göre karar verilmektedir.
TBK 344/4:Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.Bu madde hükmünce ödeme güçlüğü çeken taraf lehine, hâkim hakkaniyete uygun düşecek şekilde kira sözleşmesinde değişiklik yapabilecektir.
DİĞER ÖNEMLİ HUSUSLAR:
TBK’NİN GEÇİCİ 1. MADDE: Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.08.06.2022 tarihinde yürürlüğe giren ve 01.07.2023 (bu tarihin uzatılması beklenilmektedir) tarihinde geçerliliği sonlanacak geçici madde kapsamında TÜFE oranı yerine %25’lik bir kira artış oranının uygulanacağına hükmedilmiştir. ANCAK bu hüküm YALNIZCA KONUT kiraları kapsamında geçerli olacaktır. Kanunda belirlenen tarihler kapsamında konut kiralarında %25’lik artış oranının aşıldığı durumda %25’lik oranı aşan miktar geçersiz olacak ve kanunda hükmedilen %25’lik kira oranı geçerli olacaktır. Beş yıllık kira döneminden sonra kiraya veren, her hal ve karda hâkimden hakkaniyet gereği kira bedelinin güncellenmesini isteyebilecektir.